Ricevo questa domanda quasi ogni settimana.
A volte da americani. A volte da italiani. E ultimamente anche da croati curiosi di capire perché i loro vicini continuano ad attraversare l’Adriatico per vedere cosa sta succedendo dalla nostra parte.
E li capisco. I prezzi nel Mediterraneo sembrano salire senza sosta. Un semplice caffè fronte mare a Corfù può costare più di un pranzo completo a Saranda. Un appartamento modesto vicino al mare in Italia? Qui potresti comprarne due.
Ma la verità è un po’ più sfumata — e anche più interessante.
Te lo spiego come faccio di solito quando i clienti mi accompagnano alle visite lungo la costa, alternando storie reali, conoscenze locali e quei dettagli quotidiani che noti solo dopo aver vissuto a Saranda abbastanza a lungo da ricordare quando il lungomare aveva solo due ristoranti.
Partiamo dall’inizio.
Il Sud dell’Albania è entrato in una nuova fase — ma i prezzi non l’hanno ancora raggiunta
Ho passato anni ad aiutare i clienti a esplorare appartamenti in vendita a Saranda, e ho visto il cambiamento da vicino.
La regione è cambiata rapidamente — nuove residenze, strade migliori e una crescente ondata di investitori stranieri — ma in qualche modo i prezzi non sono esplosi come in Grecia, Croazia o Italia.
Fai una passeggiata lungo la Riviera Albanese e lo sentirai subito.
Tutto appare più curato rispetto a cinque anni fa, eppure il mercato si comporta ancora come se fosse “inesplorato”.
Questa parola viene usata troppo spesso, ma… qui è ancora in parte vera.
Credo davvero che Saranda offra il miglior valore su tutta la costa mediterranea.
A volte persino io resto sorpreso da ciò che le persone possono ottenere con il loro budget. Il mese scorso, mentre mostravo a una coppia francese un moderno appartamento con vista mare vicino a Via Skënderbeu, la moglie continuava a ripetere: “Deve esserci qualcosa che non va nel prezzo.”
Non c’era. Era semplicemente l’Albania — ancora accessibile, ancora all’inizio.
Confronto dei costi: Albania vs Grecia, Croazia, Italia
Lascia che ti dia la versione locale del confronto — quella che le persone vivono realmente una volta arrivate.
Prezzi degli immobili
Grecia: Anche un appartamento più vecchio con vista limitata può raggiungere prezzi che sembrano scollegati dalle condizioni della proprietà. E in isole come Corfù o Creta? Lascia perdere.
Croazia: Bellissima, sì, ma molto saturata. Il turismo ha fatto salire i prezzi già da anni.
Italia: Paghi per il marchio. Anche i piccoli paesi costieri hanno un sovrapprezzo semplicemente perché sono “italiani”.
Albania:
Ancora l’eccezione.
Ancora l’opportunità.
Un 1+1 ben costruito sulla Riviera costa meno della metà di ciò che pagheresti dall’altra parte del mare. E la domanda di affitti durante l’estate — soprattutto in zone come Ksamil — sorprende spesso anche gli investitori più esperti.
Ho visto persone coprire le rate annuali del mutuo con due mesi di prenotazioni tra luglio e agosto.
Vita quotidiana
Prezzi dei ristoranti, spesa al supermercato, trasporti locali — tutto qui è più leggero. Anche i piccoli rituali della giornata costano meno. Un espresso mattutino con la brezza marina? Ancora intorno a un euro nella maggior parte dei posti.
Quel tipo di semplicità che rende la vita qui… più tranquilla.
Perché l’Albania resta più accessibile (anche mentre migliora)
Molti pensano che i prezzi in Albania siano bassi perché il Paese è “indietro”, ma non è questa la vera storia.
La nostra costa sta migliorando rapidamente — ma la domanda internazionale sta ancora recuperando.
E gli albanesi, culturalmente, tendono a ristrutturare lentamente ma bene.
Le famiglie più anziane a Saranda preferiscono ancora costruire con le proprie mani, mattone dopo mattone, invece di avere fretta. Forse è per questo che le nuove residenze sembrano solide — quasi sovradimensionate.
Un’altra cosa locale: se attraversi Borsh di prima mattina, vedrai uomini che annaffiano gli ulivi prima dell’alba. Le stesse mani che coltivano ulivi spesso costruiscono ville. Si crea una strana combinazione di tradizione e ambizione — e in qualche modo entrambe si riflettono nell’architettura.
Questi piccoli ritmi culturali influenzano anche i prezzi. Tutto avanza, ma non troppo velocemente.
Il mercato immobiliare — Esempi reali che mostrano la differenza
Invece di parlare in generale, lasciami mostrarti alcuni tipi di proprietà attualmente disponibili.
1. Un appartamento Quiet-Luxury a Ksamil (ancora accessibile rispetto alla Grecia)
Qualche settimana fa ho visitato un bellissimo appartamento con 1 camera da letto in una nuova residenza del 2025 a Ksamil. Il quartiere era tranquillo, uno di quelli dove al mattino senti gli uccelli invece dei motorini.
La residenza ha una piscina privata, finiture moderne pulite ed è a soli 7 minuti a piedi dalla spiaggia.
Se questo appartamento fosse a Zante o a Creta? Triplo del prezzo. Minimo.
Puoi vederlo qui, se sei curioso:
https://www.vivaview.al/en/properties/modern-1-bedroom-apartment-in-ksamil-62m2
È uno di quei posti dove immagini subito di affittarlo durante la stagione o semplicemente goderti le lente serate estive sul balcone.
2. Un appartamento con vista mare a Saranda (quello che gli acquirenti stranieri si aspettano costi di più)
C’è qualcosa di speciale nei quartieri alti di Saranda — più tranquilli, più sicuri, con viste lunghe e ininterrotte su tutta la baia.
Ho portato lì un cliente recentemente, e nel momento in cui siamo usciti sulla veranda ha smesso di parlare. Ha solo fissato il mare.
Questa zona offre un tipo di calma difficile da spiegare se non sei stato qui al crepuscolo, quando le luci della città iniziano a brillare sotto.
La residenza che gli ho mostrato aveva anche una piscina privata, finiture di lusso e vista mare piena e aperta — nulla che blocchi l’orizzonte.
Se vuoi capire cosa intendo, ecco l’annuncio:
https://www.vivaview.al/en/properties/seaview-1-bedroom-apartment-for-sale-in-saranda-skenderbeu-street-fully-furnished
Il prezzo?
Ancora ben al di sotto di qualsiasi cosa comparabile in Italia o Croazia.
3. Le Ville Quiet-Luxury di Borsh (una categoria a sé)
Ora, Borsh è qualcosa di diverso.
Se Saranda è vivace e Ksamil è vibrante, Borsh è… serena. Quasi meditativa.
La lunga spiaggia, le terrazze di ulivi, il profumo del pane fresco dal forno vicino alla strada principale — tutto crea un’atmosfera che gli acquirenti stranieri descrivono sempre come “l’Europa che abbiamo perso.”
Le White Residence Villas che stiamo costruendo lì potrebbero essere il miglior esempio del valore dell’Albania in questo momento.
Tre piani, piscine private, panorami natura-e-mare, parcheggio privato sicuro, tutto realizzato da un’impresa di costruzione con oltre 15 anni di esperienza e più di 150 persone che lavorano dietro le quinte.
In Italia, ville come queste partirebbero da cifre che fanno trattenere il respiro.
A Borsh restano ancora accessibili — e il solo terreno sembra un lusso.
Puoi dare un’occhiata per capire l’atmosfera:
https://www.vivaview.al/en/projects/white-residence-villas-borsh
Ciò che amo di più è che sono immerse nella natura, ma a soli sette minuti di auto dalla spiaggia. Quiet luxury nella sua forma più pura.
4. Nuovi Duplex a Ksamil — Una forte storia di ROI
Un ultimo esempio — perché il ROI conta tanto quanto lo stile di vita.
I duplex di Ksamil nella futura residenza 2025 offrono qualcosa di raro:
due piscine (una privata esclusivamente per il duplex, un’altra condivisa), parcheggio sotterraneo con sicurezza completa e posizione a soli 300 metri dalla spiaggia.
Gli investitori li amano perché combinano privacy, design e visibilità.
Le famiglie li amano perché la disposizione è accogliente e spaziosa.
Se sei curioso:
https://www.vivaview.al/en/properties/luxury-duplex-for-sale-in-ksamil-new-building-pool-near-beach-139m2
Alcune di queste unità possono raggiungere fino al 16% di ROI annuo, soprattutto tra luglio e agosto.
Prova a trovare questo in Croazia.
Ma non fraintendermi — l’Albania non è “economica.” È equa. E sta ancora crescendo.
A volte le persone pensano che l’Albania sia poco costosa perché la qualità è bassa. Non è più così.
Non nel sud.
Gli standard di costruzione sono aumentati drasticamente — l’ho visto con il mio team, specialmente negli ultimi cinque anni.
Gli sviluppatori utilizzano materiali migliori, l’isolamento è migliorato e le residenze ora includono servizi (piscine, parcheggio sotterraneo, layout intelligenti) che una volta erano rari.
Il valore non sta nella “convenienza.”
Sta nel rapporto tra ciò che paghi e ciò che ricevi.
L’Albania sembra l’Italia degli anni ’90 — autentica, bella, ancora in crescita.
E se vivi qui abbastanza a lungo, inizi ad apprezzare le piccole cose:
– il vecchio che vende arance sulla strada per Butrinto,
– le spiagge tranquille che trovi ancora a settembre,
– il modo in cui i vicini si salutano con “si e kalove?” anche se si sono incontrati ieri.
Queste cose contano più dei metri quadrati.
Una piccola parentesi (perché succede sempre quando scrivo)
A volte, quando guido da Saranda a Borsh per una visita in cantiere, mi fermo in un piccolo caffè a conduzione familiare con vista sugli uliveti. Preparano il tè di montagna più denso, quello che sa di qualcosa che tua nonna direbbe che cura tutto.
E mentre lo sorseggio, penso spesso:
Questo posto non resterà così per sempre.
Quando il mondo capirà quanto è accessibile la Riviera Albanese — quanto costano ancora qui le proprietà fronte mare e gli appartamenti con vista mare — i prezzi cambieranno.
Forse non domani.
Ma prima o poi.
E dico sempre ai clienti:
Non aspettare che l’Albania diventi ciò che la Grecia è già.
Investi mentre l’Albania sta ancora diventando Albania.
Quindi… l’Albania è più economica? Sì. Ma soprattutto, è ancora presto.
Se stai confrontando Grecia, Croazia, Italia e Albania, ecco la versione onesta di chi vive e lavora qui da anni:
– L’Albania offre un valore migliore
– Lo stile di vita è più leggero, più tranquillo
– Il potenziale di investimento è più forte
– E la costa conserva ancora quell’autenticità non levigata che molti cercano disperatamente di ritrovare
I prezzi saliranno — stanno già salendo a Ksamil e Saranda — ma sono ancora lontani dallo standard mediterraneo.
Ed è per questo che così tanti acquirenti stranieri stanno improvvisamente guardando in questa direzione.
Non perché sia economica.
Ma perché ha ancora senso.
Se stai esplorando proprietà accessibili o sei semplicemente curioso di sapere come funziona il mercato immobiliare qui, sentiti libero di contattarmi in qualsiasi momento.
Sono sempre felice di accompagnare qualcuno lungo la costa — e condividere qualche segreto locale lungo il percorso.
A volte sono quei momenti silenziosi, tra una visita e l’altra, che mi ricordano perché amo questo lavoro.
(La foto di questo blog è stata scattata nel Sud dell’Albania)
