Už jsem ztratil přehled, kolikrát jsem slyšel tuto větu:
„Ale není Albánie riskantní, když se tam všechno platí v hotovosti?“

Obvykle zazní hned poté, co klient dopije své espresso v jedné ze sluncem zalitých kaváren v Sarandě, s lehce přimhouřenýma očima, jako by se chystal odhalit národní tajemství.

Pokaždé se usměju. Protože vím, že ta otázka vychází z dobrého místa — ze zvědavosti smíchané s váháním.
A upřímně? Před lety jsem si myslel úplně to samé, ještě než jsem se realitám tady začal věnovat naplno.

Pochopení hotovostní kultury v Albánii

Albánský realitní trh nefunguje na úvěrech tak jako ve většině Evropy. Hypotéky existují, ano, ale nejsou hlavní hnací silou. Většina transakcí — zejména podél Albánské riviéry — probíhá v hotovosti.

To neznamená kufříky plné peněz, které si lidé předávají z ruky do ruky (i když jsem zažil své chvíle intenzivního počítání bankovek v notářských kancelářích). Znamená to jednoduše, že většina investorů dává přednost likviditě. Je to kulturní záležitost. Je to generační záležitost. Mnoho Albánců důvěřuje tomu, co mohou držet v ruce, ne tomu, co je skryto za obrazovkou banky.

A právě to je — možná překvapivě — jedním z důvodů, proč může být investování zde bezpečnější.

Když kupujete byt v Sarandě, nevstupujete do spekulativní bubliny nafouknuté dluhem. Ceny rostou pomalu a stabilně — na základě skutečné poptávky, nikoli úvěrů, které se mohou přes noc zhroutit.

Skutečné bezpečí: hmatatelné vlastnictví

Minulý měsíc jsem klientovi ukazoval byt s výhledem na moře nedaleko ulice Skënderbeu. Takové místo, které zastaví konverzaci — skleněný balkon, soukromý bazén a výhled, díky kterému zapomenete, že existují e-maily.
👉 Podívat se můžete zde:
https://www.vivaview.al/en/saranda/seaview-apartment-for-sale

Po podpisu smlouvy řekl něco, co mi utkvělo v paměti:

„Je skvělý pocit vědět, že tohle opravdu patří mně — žádná hypotéka, žádná banka, žádný stres.“

To je krása albánského trhu. Vlastnictví je zde čisté a přímé. Zaplatíte, zapíšete vlastnické právo a nemovitost je vaše — bez prostředníků, kteří by měli kontrolu nad vaší budoucností.

Ano, vše probíhá přes notáře a je oficiálně zapsáno v katastru nemovitostí, což zajišťuje právní jistotu jak místním, tak zahraničním kupujícím. Proces může trvat několik týdnů, ale po jeho dokončení je nemovitost skutečně vaše.

Pohled místního

V Sarandě žiji už řadu let.
A viděl jsem, jak se město proměnilo z malého přímořského městečka v to, co upřímně považuji za destinaci s nejlepším poměrem ceny a hodnoty na celém Středomoří.

V letních ránech si dávám kávu v Limani, než se setkám s klienty. Někdy děláme malé zajížďky — ne proto, abychom ohromovali, ale abychom ukázali skutečný život zde. Malá rodinná tavernička na kopci, kde stále připravují grilovanou doradu tradičním způsobem. Silnice v kopcích u hradu Lëkurësi, kde je stále slyšet ozvěna kostelních zvonů.

Tyto detaily jsou důležité. Protože když zde lidé investují, nekupují jen zdi a dlaždice — kupují způsob života, který je opravdový a živý.

Proč hotovost znamená stabilitu, ne chaos

Na některých západních trzích může náhlé zvýšení úrokových sazeb přes noc zničit hodnotu nemovitostí. Tady? Věci fungují jinak.

Albánská hotovostní ekonomika funguje jako nárazník. Ceny neklesají, když banky „kýchnou“. Poptávka po dostupných nemovitostech v Sarandě, Ksamilu a Borshi zůstává stabilní, protože lidé nakupují za peníze, které už mají — ne za ty, které si teprve plánují půjčit.

Je to pomalejší, ano. Ale někdy pomalejší znamená bezpečnější.

Měl jsem investory z Itálie, Německa i Švédska, kteří přijeli s očekáváním chaosu — a odjeli překvapeni tím, jak organizované transakce ve skutečnosti jsou. Administrativa má stále svůj balkánský rytmus (trpělivost pomáhá!), ale základy jsou pevné.

Moderní projekty, tradiční hodnoty

Nejvíce mě fascinuje, jak nové projekty spojují moderní design s místní citlivostí. Vezměte si například White Residence v Ksamilu —
👉 podívat se můžete zde:
https://www.vivaview.al/en/ksamil/white-residence-apartments

Jedná se o zcela nové apartmány dokončené v roce 2025 — soukromý bazén pro rezidenty, klidná a moderní čtvrť, pouhých sedm minut chůze od pláže. Design nepůsobí okázale, ale nenápadně vyzařuje klidný luxus. A přesně to kupující hledají: jednoduchost, pohodlí a dlouhodobou hodnotu.

Pamatuji si návštěvu stavby v rané fázi — jen zvuk vln v dálce a vůni čerstvého betonu. Dnes je to hotová realita, která přitahuje vážný zájem rodin i investorů.

Když likvidita znamená flexibilitu

V Albánii vám status hotovostního kupce dává něco vzácného: vyjednávací sílu.

Prodávající respektují připravenost. Obchody se uzavírají rychleji. Žádné čekání na schválení bankou nebo mezinárodní převody, které trvají týdny. Po podpisu rezervační smlouvy lze obchod často uzavřít do 15 dnů.

Takto si jeden z mých klientů zajistil dvoupokojový byt u moře, pouhých 100 metrů od pobřeží —
👉 konkrétně tento:
https://www.vivaview.al/en/saranda/beachfront-apartment-for-sale

Nová budova, klidná lokalita, ideální pro důchod nebo letní bydlení. To, co ji však opravdu odlišuje, je investiční potenciál. Pronájmová sezóna v Sarandě je dlouhá a podobné nemovitosti běžně dosahují 8–10 % ročního výnosu na platformách jako Airbnb.

Malá odbočka (protože je to součást příběhu)

Někdy po prohlídce beru klienty na krátkou cestu na jih — přes Borsh.
Je to jedno z těch míst, kde se čas zpomaluje. Olivovníky, vůně soli, ticho, které je téměř slyšet.

Podél hlavní silnice se nachází White Villas Borsh — projekt, na který jsem skutečně hrdý.
👉 Odkaz zde:
https://www.vivaview.al/en/borsh/white-villas-borsh

Čtyři soukromé vily, každá o třech podlažích, s vlastním bazénem, velkou verandou a soukromým parkováním. Přibližně 300 m² celkové plochy na vilu. Obklopeny přírodou, 7 minut jízdy od pláže. Postaveny naší stavební společností, která působí více než 15 let a zaměstnává přes 150 kvalifikovaných odborníků.

Když lidé mluví o „tichém luxusu“, myslí přesně toto — nenápadný, přirozený, neokázalý.

Jeden z kupujících mi řekl, že to bylo poprvé, kdy nějaké místo působilo jako domov, ne jen jako rekreační nemovitost.

Psychologie hotovostního trhu

V úvěrovém systému se kupující často přepínají. Plánují podle budoucích platů, budoucích sazeb, budoucnosti obecně. V Albánii se kupující pohybují v přítomnosti.

Pokud si to mohou dovolit, koupí. Pokud ne, počkají.

To vytváří klidnější trh — trh, který dýchá lidským tempem.

Neznamená to, že je dokonalý. Administrativa může zkoušet vaši trpělivost a ne každá stavba splňuje vysoké standardy (proto je důležité zvolit správného developera). Výhoda je ale jasná: vstupujete na trh postavený na skutečném vlastnictví, ne na půjčeném optimismu.

Jak funguje bezpečnost v praxi

Každý prodej nemovitosti prochází notářem, který ověřuje vlastnický titul, katastrální číslo a celou historii nemovitosti.

Záznamy si můžete ověřit i sami prostřednictvím státního online portálu e-Albania, který je dostupný také v angličtině — což mnoho zahraničních investorů překvapí.

A protože všechny finanční prostředky procházejí oficiálními bankovními účty před podpisem, je zajištěna transparentnost v každém kroku. Označení „hotovostní trh“ znamená likviditu, nikoli neformálnost.

Měnící se pověst

Před deseti lety se o Albánii mimo Balkán téměř nemluvilo.
Dnes se země objevuje v cestovatelských magazínech, investičních podcastech i na fórech digitálních nomádů.

Turismus rychle roste — a s ním i poptávka po nemovitostech po celý rok.

Závěrečné myšlenky

Investování na hotovostním trhu, jako je ten albánský, není o rychlých spekulacích. Je to o stabilitě, jednoduchosti a skutečném vlastnictví.

A možná — jen možná — je to přesně to, co zbytku Evropy dnes chybí.