J’ai perdu le compte du nombre de fois où j’ai entendu cette phrase :
« Mais l’Albanie n’est-elle pas risquée, puisque tout se paie en liquide ? »

Elle arrive généralement juste après qu’un client ait terminé son espresso dans l’un des cafés ensoleillés de Saranda, les yeux à demi plissés, comme s’il était sur le point de découvrir un secret national.

Je souris à chaque fois. Parce que je sais que cette question vient d’un bon endroit — un mélange de curiosité et d’hésitation.
Et honnêtement ? Je pensais exactement la même chose il y a des années, avant de travailler à plein temps dans l’immobilier ici.

Comprendre la culture du paiement en liquide en Albanie

Le marché immobilier albanais ne fonctionne pas sur le crédit comme dans une grande partie de l’Europe. Les prêts immobiliers existent, oui, mais ils ne sont pas le moteur principal. La majorité des transactions — surtout le long de la Riviera albanaise — se font en liquide.

Cela ne signifie pas des mallettes remplies d’argent qui circulent de main en main (même si j’ai vu ma part de comptages intenses dans des bureaux de notaires). Cela signifie simplement que la plupart des investisseurs préfèrent la liquidité. C’est culturel. C’est générationnel. Beaucoup d’Albanais font confiance à ce qu’ils peuvent tenir dans leurs mains, pas à ce qui est caché derrière un écran bancaire.

Et c’est précisément ce qui, de manière surprenante, rend l’investissement ici plus sûr.

Lorsque vous achetez un appartement à Saranda, vous n’entrez pas dans une bulle spéculative gonflée par la dette. Les prix augmentent lentement, de façon stable — fondés sur une demande réelle, pas sur des prêts qui peuvent s’effondrer du jour au lendemain.

La véritable sécurité : une propriété tangible

Le mois dernier, j’ai fait visiter à un client un appartement avec vue sur la mer, non loin de la rue Skënderbeu. Le genre d’endroit qui coupe la conversation — balcon en verre, piscine privée et une vue qui vous fait oublier l’existence des emails.
👉 Vous pouvez le voir ici :
https://www.vivaview.al/en/saranda/seaview-apartment-for-sale

Après la signature du contrat, il a dit quelque chose qui m’est resté en tête :

« C’est rassurant de savoir que je le possède entièrement — sans crédit, sans banque, sans stress. »

C’est toute la beauté du marché albanais. La propriété est claire et directe. Vous payez, vous enregistrez l’acte, et le bien est à vous — sans intermédiaires exerçant un contrôle sur votre avenir.

Et oui, tout passe par le notaire et est officiellement enregistré au Cadastre, garantissant une sécurité juridique aussi bien pour les locaux que pour les étrangers. Le processus peut prendre quelques semaines, mais une fois terminé, le bien est réellement le vôtre.

Le point de vue d’un local

Je vis à Saranda depuis des années.
Et j’ai vu la ville évoluer d’une petite ville côtière à ce que je considère sincèrement comme la destination offrant le meilleur rapport qualité-prix sur toute la côte méditerranéenne.

Les matins d’été, je prends un café au Limani avant de rencontrer des clients. Parfois, nous faisons de petits détours — non pas pour impressionner, mais pour montrer la vraie vie ici. La petite taverne familiale sur la colline qui sert encore la dorade grillée à l’ancienne. Les routes en hauteur près du château de Lëkurësi, où l’on peut encore entendre les cloches de l’église résonner.

Ces détails comptent. Parce que lorsqu’on investit ici, on n’achète pas seulement des murs et du carrelage — on achète un mode de vie, à la fois authentique et vivant.

Pourquoi le liquide signifie stabilité, pas chaos

Dans certains marchés occidentaux, une hausse soudaine des taux d’intérêt peut faire disparaître la valeur immobilière du jour au lendemain. Ici ? Les choses fonctionnent différemment.

L’économie albanaise basée sur le liquide agit comme un amortisseur. Les prix ne s’effondrent pas lorsque les banques « éternuent ». La demande de biens abordables à Saranda, Ksamil et Borsh reste stable parce que les gens achètent avec ce qu’ils ont déjà — pas avec ce qu’ils espèrent emprunter.

C’est plus lent, oui. Mais parfois, plus lent signifie plus sûr.

J’ai accueilli des investisseurs d’Italie, d’Allemagne, et même de Suède, qui sont arrivés en s’attendant au chaos — et sont repartis surpris par le niveau d’organisation réel des transactions. La bureaucratie conserve encore un certain rythme balkanique (la patience aide !), mais les fondamentaux sont solides.

Développements modernes, valeurs traditionnelles

Ce qui me fascine le plus, c’est la façon dont les nouveaux projets combinent design moderne et sensibilité locale. Prenez par exemple White Residence à Ksamil —
👉 vous pouvez le voir ici :
https://www.vivaview.al/en/ksamil/white-residence-apartments

Ce sont des appartements entièrement neufs, achevés en 2025 — piscine privée pour les résidents, quartier calme et moderne, à seulement sept minutes à pied de la plage. Le design murmure le luxe discret au lieu de le crier. Et cela correspond exactement à ce que recherchent les acheteurs : simplicité, confort et valeur à long terme.

Je me souviens de ma visite du chantier aux premières étapes — seulement le bruit des vagues au loin et l’odeur du béton frais. Aujourd’hui, c’est une réalité achevée, attirant un intérêt sérieux de la part des familles et des investisseurs.

Quand la liquidité rime avec flexibilité

En Albanie, être acheteur en liquide vous donne quelque chose de rare : un véritable pouvoir de négociation.

Les vendeurs respectent la disponibilité. Les transactions avancent plus vite. Pas d’attente pour des accords bancaires ou des virements internationaux qui prennent des semaines. Une fois le contrat de réservation signé, la vente peut souvent être conclue en 15 jours.

C’est ainsi qu’un de mes clients a sécurisé un appartement en bord de mer avec deux chambres, à seulement 100 mètres de la plage —
👉 celui-ci, par exemple :
https://www.vivaview.al/en/saranda/beachfront-apartment-for-sale

Immeuble neuf, quartier calme, idéal pour la retraite ou comme résidence d’été. Mais ce qui le rend vraiment intéressant, c’est son potentiel d’investissement. La saison locative à Saranda est longue, et ce type de bien génère facilement 8 à 10 % par an sur des plateformes comme Airbnb.

Une petite parenthèse (parce que cela fait partie de l’histoire)

Parfois, après une visite, j’emmène les clients faire un court trajet vers le sud — à travers Borsh.
C’est l’un de ces endroits où le temps ralentit. Des oliviers, l’odeur du sel, un silence que l’on peut presque entendre.

Et le long de la route principale se trouvent White Villas Borsh, un projet dont je suis réellement fier.
👉 Voici le lien :
https://www.vivaview.al/en/borsh/white-villas-borsh

Quatre villas privées, chacune sur trois niveaux, avec piscine privée, grande véranda et parking privé. Environ 300 m² de surface totale par villa. Entourées par la nature, à 7 minutes en voiture de la plage. Construites par notre entreprise de construction, active depuis plus de 15 ans avec plus de 150 professionnels qualifiés.

Quand on parle de « luxe discret », c’est exactement cela — sobre, naturel, sans ostentation.

L’un des acheteurs m’a confié que c’était le premier endroit qui lui donnait vraiment l’impression d’être chez lui, et pas simplement dans une maison de vacances.

La psychologie d’un marché basé sur le liquide

Dans un système fondé sur le crédit, les acheteurs se projettent trop loin. Ils planifient en fonction de salaires futurs, de taux futurs, de tout ce qui est futur. En Albanie, les acheteurs agissent dans le présent.

S’ils peuvent se le permettre, ils achètent. Sinon, ils attendent.

Cela crée un marché plus calme — un marché qui respire à un rythme humain.

Cela ne veut pas dire qu’il est parfait. La bureaucratie peut mettre votre patience à l’épreuve, et tous les bâtiments ne répondent pas à des standards élevés (d’où l’importance de choisir le bon promoteur). Mais l’avantage est clair : vous entrez sur un marché fondé sur une propriété réelle, pas sur un optimisme emprunté.

Comment la sécurité fonctionne en pratique

Chaque transaction passe par un notaire qui vérifie le titre de propriété, le numéro cadastral et tout l’historique du bien.

Vous pouvez même consulter les registres vous-même via le portail gouvernemental e-Albania, disponible également en anglais — ce qui surprend beaucoup d’investisseurs étrangers.

Et puisque tous les fonds transitent par des comptes bancaires officiels avant la signature, la transparence est assurée à chaque étape. L’expression « marché basé sur le liquide » fait référence à la liquidité, pas à l’informalité.

Une réputation en pleine évolution

Il y a dix ans, presque personne en dehors des Balkans ne parlait de l’Albanie.
Aujourd’hui, le pays apparaît dans des magazines de voyage, des podcasts d’investissement et des forums de nomades digitaux.

Le tourisme est en pleine expansion — et cela alimente la demande immobilière tout au long de l’année.

Réflexions finales

Investir dans un marché basé sur le liquide comme celui de l’Albanie, ce n’est pas chercher des profits rapides. C’est choisir la stabilité, la simplicité et la propriété réelle.

Et peut-être — juste peut-être — est-ce exactement ce qui manque aujourd’hui au reste de l’Europe.