Straciłem już rachubę, ile razy słyszałem to zdanie:
„Ale czy Albania nie jest ryzykowna, skoro wszystko płaci się tam gotówką?”

Zwykle pada ono zaraz po tym, jak klient dopija swoje espresso w jednej z nasłonecznionych kawiarni w Sarandzie, z lekko zmrużonymi oczami — jakby właśnie miał odkryć narodową tajemnicę.

Za każdym razem się uśmiecham. Bo wiem, że to pytanie wynika z dobrego miejsca — z ciekawości połączonej z ostrożnością.
I szczerze? Sam myślałem dokładnie tak samo wiele lat temu, zanim na dobre zająłem się tutaj rynkiem nieruchomości.

Zrozumienie kultury gotówki w Albanii

Albański rynek nieruchomości nie działa w oparciu o kredyt tak jak w dużej części Europy. Kredyty hipoteczne istnieją, owszem, ale nie są główną siłą napędową. Większość transakcji — zwłaszcza wzdłuż Albańskiej Riwiery — realizowana jest w gotówce.

Nie oznacza to walizek pełnych pieniędzy przekazywanych z rąk do rąk (choć widziałem już swoje podczas intensywnego liczenia banknotów w kancelariach notarialnych). Oznacza to po prostu, że większość inwestorów preferuje płynność finansową. To kwestia kulturowa. Pokoleniowa. Wielu Albańczyków ufa temu, co mogą trzymać w dłoni, a nie temu, co kryje się za ekranem banku.

I to właśnie — co może zaskakiwać — sprawia, że inwestowanie tutaj bywa bezpieczniejsze.

Kupując apartament w Sarandzie, nie wchodzisz w spekulacyjną bańkę napompowaną długiem. Ceny rosną powoli i stabilnie — w oparciu o realny popyt, a nie o kredyty, które mogą runąć z dnia na dzień.

Prawdziwe bezpieczeństwo: namacalna własność

W zeszłym miesiącu pokazywałem klientowi apartament z widokiem na morze niedaleko ulicy Skënderbeu. Tego typu nieruchomość potrafi zatrzymać rozmowę — szklany balkon, prywatny basen i widok, przy którym zapomina się o istnieniu maili.
👉 Możesz zobaczyć go tutaj:
https://www.vivaview.al/en/saranda/seaview-apartment-for-sale

Po podpisaniu umowy powiedział coś, co zapadło mi w pamięć:

„Dobrze jest wiedzieć, że to jest w 100% moje — bez kredytu, bez banku, bez stresu.”

Na tym polega piękno albańskiego rynku. Własność jest tutaj czysta i bezpośrednia. Płacisz, akt notarialny zostaje zarejestrowany i nieruchomość jest twoja — bez pośredników, którzy mają wpływ na twoją przyszłość.

Tak, wszystko odbywa się przez notariusza i jest oficjalnie rejestrowane w katastrze, co zapewnia bezpieczeństwo prawne zarówno mieszkańcom, jak i obcokrajowcom. Proces może potrwać kilka tygodni, ale po jego zakończeniu nieruchomość naprawdę należy do ciebie.

Perspektywa lokalna

Mieszkam w Sarandzie od wielu lat.
I widziałem, jak miasto zmieniło się z małego nadmorskiego miasteczka w to, co szczerze uważam za najlepszy stosunek ceny do jakości na całym wybrzeżu Morza Śródziemnego.

Letnimi porankami piję kawę w Limani przed spotkaniami z klientami. Czasem robimy małe objazdy — nie po to, by imponować, ale by pokazać prawdziwe życie tutaj. Mała rodzinna tawerna na wzgórzu, w której wciąż grilluje się doradę w tradycyjny sposób. Kręte drogi w okolicach zamku Lëkurësi, gdzie nadal słychać echo dzwonów kościelnych.

Te detale mają znaczenie. Bo inwestując tutaj, ludzie nie kupują tylko ścian i płytek — kupują styl życia, który jest autentyczny i żywy.

Dlaczego gotówka oznacza stabilność, a nie chaos

Na niektórych rynkach zachodnich nagły wzrost stóp procentowych potrafi zniszczyć wartość nieruchomości z dnia na dzień. Tutaj? Tutaj wszystko działa inaczej.

Albańska gospodarka oparta na gotówce działa jak amortyzator. Ceny nie spadają, gdy banki „kichają”. Popyt na przystępne cenowo nieruchomości w Sarandzie, Ksamilu i Borsh pozostaje stabilny, ponieważ ludzie kupują za to, co już mają — a nie za to, co dopiero planują pożyczyć.

Jest wolniej, tak. Ale czasem wolniej oznacza bezpieczniej.

Miałem inwestorów z Włoch, Niemiec, a nawet Szwecji, którzy przyjechali spodziewając się chaosu — i wyjechali zaskoczeni tym, jak dobrze zorganizowane są transakcje. Biurokracja wciąż ma swój bałkański rytm (cierpliwość pomaga!), ale fundamenty są solidne.

Nowoczesne projekty, tradycyjne wartości

Najbardziej fascynuje mnie to, jak nowe inwestycje łączą nowoczesny design z lokalną wrażliwością. Weźmy na przykład White Residence w Ksamilu —
👉 możesz zobaczyć tutaj:
https://www.vivaview.al/en/ksamil/white-residence-apartments

To zupełnie nowe apartamenty, ukończone w 2025 roku — prywatny basen dla mieszkańców, spokojna i nowoczesna okolica, zaledwie siedem minut spacerem do plaży. Design nie krzyczy luksusem, lecz subtelnie go podkreśla. I dokładnie tego szukają kupujący: prostoty, komfortu i długoterminowej wartości.

Pamiętam wizytę na budowie na wczesnym etapie — tylko dźwięk fal w oddali i zapach świeżego betonu. Dziś to gotowa inwestycja, która przyciąga poważne zainteresowanie rodzin i inwestorów.

Gdy płynność oznacza elastyczność

W Albanii status kupującego z gotówką daje coś rzadkiego: siłę negocjacyjną.

Sprzedający szanują gotowość. Transakcje przebiegają szybciej. Nie ma oczekiwania na decyzje banków czy międzynarodowe przelewy trwające tygodniami. Po podpisaniu umowy rezerwacyjnej finalizacja często następuje w ciągu 15 dni.

W ten sposób jeden z moich klientów zabezpieczył dwupokojowy apartament przy plaży, zaledwie 100 metrów od morza —
👉 ten konkretny:
https://www.vivaview.al/en/saranda/beachfront-apartment-for-sale

Nowy budynek, spokojna okolica, idealny na emeryturę lub jako letni dom. Ale to, co naprawdę go wyróżnia, to potencjał inwestycyjny. Sezon wynajmu w Sarandzie jest długi, a takie nieruchomości bez problemu osiągają 8–10% rocznego zwrotu na platformach takich jak Airbnb.

Mała dygresja (bo to część historii)

Czasami po prezentacji zabieram klientów na krótką przejażdżkę na południe — przez Borsh.
To jedno z tych miejsc, gdzie czas zwalnia. Drzewa oliwne, zapach soli i cisza, którą niemal można usłyszeć.

Wzdłuż głównej drogi znajdują się White Villas Borsh — projekt, z którego jestem naprawdę dumny.
👉 Link tutaj:
https://www.vivaview.al/en/borsh/white-villas-borsh

Cztery prywatne wille, każda na trzech poziomach, z własnym basenem, dużą werandą i prywatnym parkingiem. Około 300 m² całkowitej powierzchni na willę. Otoczone naturą, 7 minut jazdy od plaży. Zbudowane przez naszą firmę budowlaną, działającą od ponad 15 lat i zatrudniającą ponad 150 wykwalifikowanych specjalistów.

Gdy ludzie mówią o „quiet luxury”, mają na myśli właśnie to — dyskretne, naturalne, nienachalne.

Jeden z kupujących powiedział mi, że to było pierwsze miejsce, które naprawdę przypominało dom, a nie tylko wakacyjną nieruchomość.

Psychologia rynku opartego na gotówce

W systemie kredytowym kupujący często sięgają dalej, niż powinni. Planują w oparciu o przyszłe pensje, przyszłe stopy procentowe — o przyszłość. W Albanii kupujący działają w teraźniejszości.

Jeśli ich stać — kupują. Jeśli nie — czekają.

To tworzy spokojniejszy rynek — taki, który oddycha w ludzkim tempie.

Nie oznacza to, że wszystko jest idealne. Biurokracja potrafi wystawić cierpliwość na próbę, a nie każdy budynek spełnia wysokie standardy (dlatego wybór odpowiedniego dewelopera ma znaczenie). Ale korzyść jest oczywista: wchodzisz na rynek oparty na realnej własności, a nie na pożyczonym optymizmie.

Jak bezpieczeństwo działa w praktyce

Każda sprzedaż nieruchomości przechodzi przez notariusza, który sprawdza tytuł własności, numer katastralny oraz całą historię nieruchomości.

Możesz nawet samodzielnie sprawdzić dane poprzez rządowy portal online e-Albania, dostępny również w języku angielskim — co zaskakuje wielu zagranicznych inwestorów.

A ponieważ wszystkie środki przechodzą przez oficjalne konta bankowe przed podpisaniem, na każdym etapie zapewniona jest przejrzystość. Określenie „rynek oparty na gotówce” oznacza płynność, a nie nieformalność.

Zmieniająca się reputacja

Dziesięć lat temu mało kto poza Bałkanami mówił o Albanii.
Dziś kraj ten pojawia się w magazynach podróżniczych, podcastach inwestycyjnych i na forach cyfrowych nomadów.

Turystyka dynamicznie rośnie — a wraz z nią popyt na nieruchomości przez cały rok.

Myśli końcowe

Inwestowanie na rynku opartym na gotówce, takim jak albański, nie polega na pogoni za szybkimi zyskami. Chodzi o stabilność, prostotę i prawdziwą własność.

I być może — tylko być może — właśnie tego brakowało reszcie Europy.