Ho perso il conto di quante volte ho sentito questa frase:
“Ma l’Albania non è rischiosa, visto che tutto si paga in contanti?”

Di solito arriva subito dopo che un cliente ha finito il suo espresso in uno dei caffè soleggiati di Saranda, con gli occhi leggermente socchiusi, come se stesse per scoprire un segreto nazionale.

Sorrido ogni volta. Perché so che questa domanda nasce da un buon posto — curiosità mescolata a esitazione.
E onestamente? Anch’io pensavo la stessa cosa anni fa, prima di lavorare a tempo pieno nel settore immobiliare qui.

Capire la cultura del contante in Albania

Il mercato immobiliare albanese non funziona sul credito come in gran parte dell’Europa. I mutui esistono, sì, ma non sono il motore principale. La maggior parte delle transazioni — soprattutto lungo la Riviera Albanese — è basata sul contante.

Questo non significa valigette piene di soldi che passano di mano in mano (anche se ho visto parecchi conteggi intensi negli uffici notarili). Significa semplicemente che la maggior parte degli investitori preferisce la liquidità. È culturale. È generazionale. Molti albanesi si fidano di ciò che possono tenere in mano, non di ciò che è nascosto dietro lo schermo di una banca.

E questo, sorprendentemente, è parte del motivo per cui investire qui può essere più sicuro.

Quando acquisti un appartamento a Saranda, non entri in una bolla speculativa gonfiata dal debito. I prezzi crescono lentamente, in modo stabile — basati su una domanda reale, non su prestiti che possono crollare dall’oggi al domani.

La vera sicurezza: la proprietà tangibile

Il mese scorso ho mostrato a un cliente un appartamento vista mare poco distante da Skënderbeu Street. Il tipo di posto che interrompe la conversazione — balcone in vetro, piscina privata e una vista che ti fa dimenticare che le email esistono.
👉 Puoi vederlo qui:
https://www.vivaview.al/en/saranda/seaview-apartment-for-sale

Dopo aver firmato il contratto, ha detto qualcosa che mi è rimasto impresso:

“È una bella sensazione sapere che lo possiedo completamente — niente mutuo, niente banca, niente stress.”

Questa è la bellezza del mercato albanese. La proprietà è pulita e diretta. Paghi, registri l’atto, ed è tuo — senza intermediari che mantengono leva sul tuo futuro.

E sì, tutto passa dal notaio ed è ufficialmente registrato presso il Catasto, garantendo sicurezza legale sia ai locali che agli stranieri. Il processo può richiedere alcune settimane, ma una volta concluso, la proprietà è solidamente tua.

Il punto di vista di un locale

Vivo a Saranda da anni ormai.
E ho visto la città evolversi da una piccola cittadina costiera in quello che credo sinceramente sia il miglior rapporto qualità-prezzo su tutta la costa mediterranea.

Nelle mattine estive prendo un caffè al Limani prima di incontrare i clienti. A volte facciamo piccole deviazioni — non per impressionare, ma per mostrare la vita reale qui. La piccola taverna di famiglia sulla collina che serve ancora l’orata alla griglia alla vecchia maniera. Le strade collinari vicino al Castello di Lëkurësi, dove si sentono ancora riecheggiare le campane della chiesa.

Queste cose contano. Perché quando le persone investono qui, non stanno solo comprando muri e piastrelle — stanno comprando uno stile di vita autentico e vivo.

Perché il contante significa stabilità, non caos

In alcuni mercati occidentali, un improvviso aumento dei tassi di interesse può cancellare il valore degli immobili dall’oggi al domani. Qui? Le cose funzionano diversamente.

L’economia albanese guidata dal contante agisce come un cuscinetto. I prezzi non crollano quando le banche “starnutiscono”. La domanda di immobili accessibili a Saranda, Ksamil e Borsh rimane stabile perché le persone acquistano con ciò che hanno già — non con ciò che sperano di prendere in prestito.

È più lenta, sì. Ma a volte, più lento significa più sicuro.

Ho avuto investitori dall’Italia, dalla Germania, persino dalla Svezia, che sono arrivati aspettandosi caos — e sono ripartiti sorpresi da quanto le transazioni siano in realtà organizzate.

Sviluppi moderni, valori tradizionali

Ciò che mi affascina di più è come i nuovi sviluppi uniscano design moderno e sensibilità locale. Prendi White Residence a Ksamil, per esempio —
👉 puoi vederlo qui:
https://www.vivaview.al/en/ksamil/white-residence-apartments

Si tratta di appartamenti nuovissimi, completati nel 2025 — piscina privata per i residenti, quartiere tranquillo e moderno, a soli sette minuti a piedi dalla spiaggia. Il design sussurra quiet luxury invece di urlarlo.

Ricordo di aver visitato il sito nelle prime fasi di costruzione — solo il suono delle onde in lontananza e l’odore del cemento fresco. Ora è una realtà finita, che attira un interesse serio da parte di famiglie e investitori.

Quando la liquidità equivale a flessibilità

In Albania, essere un acquirente in contanti ti dà qualcosa di raro: potere contrattuale.

I venditori rispettano la prontezza. Le trattative si muovono più velocemente. Nessuna attesa per approvazioni bancarie o trasferimenti internazionali che richiedono settimane. Una volta firmato il contratto di prenotazione, spesso si chiude entro 15 giorni.

È così che uno dei miei clienti ha assicurato un appartamento fronte mare con due camere da letto, a soli 100 metri dal mare —
👉 questo, per esempio:
https://www.vivaview.al/en/saranda/beachfront-apartment-for-sale

Nuova costruzione, quartiere tranquillo, perfetta per la pensione o come casa estiva. Ma ciò che la rende davvero interessante è il potenziale di investimento. La stagione degli affitti a Saranda è lunga, e proprietà come questa raggiungono facilmente un rendimento annuo dell’8–10% su piattaforme come Airbnb.

Una breve digressione (perché fa parte della storia)

A volte, dopo una visita, porto i clienti per un breve giro verso sud — attraverso Borsh.
È uno di quei posti dove il tempo rallenta. Ulivi, profumo di sale, quel tipo di silenzio che quasi si può sentire.

E sulla strada principale si trovano White Villas Borsh — un progetto di cui sono sinceramente orgoglioso.
👉 Ecco il link:
https://www.vivaview.al/en/borsh/white-villas-borsh

Quattro ville private, ciascuna su tre piani, con piscina privata, grande veranda e parcheggio privato. Circa 300 m² di spazio totale per villa. Circondate dalla natura, a 7 minuti di auto dalla spiaggia. Costruite dalla nostra impresa di costruzioni, attiva da oltre 15 anni con più di 150 professionisti qualificati.

Quando le persone parlano di “quiet luxury”, intendono questo — sobrio, naturale, non appariscente.

Uno degli acquirenti mi ha detto che era il primo posto che sembrava una casa, non solo una casa vacanze.

La psicologia di un mercato in contanti

In un sistema basato sul credito, gli acquirenti si spingono oltre. Pianificano su stipendi futuri, tassi futuri, tutto futuro. In Albania, gli acquirenti si muovono sul presente.

Se possono permetterselo, comprano. Se no, aspettano.

Questo rende il mercato più calmo — uno che respira a un ritmo umano.

Come funziona la sicurezza nella pratica

Ogni vendita immobiliare passa da un notaio che verifica il titolo, il numero catastale e tutta la storia di proprietà.

Puoi persino controllare i registri immobiliari tramite il portale governativo e-Albania, disponibile anche in inglese — cosa che sorprende molti investitori stranieri.

E poiché tutti i fondi transitano attraverso conti bancari ufficiali prima della firma, c’è trasparenza in ogni fase. Il termine “mercato basato sul contante” si riferisce alla liquidità, non all’informalità.

Una reputazione che cambia

Dieci anni fa, quasi nessuno fuori dai Balcani parlava dell’Albania.
Oggi? Il paese è presente su riviste di viaggio, podcast di investimento e forum di nomadi digitali.

Il turismo è in piena crescita — e questo alimenta la domanda immobiliare durante tutto l’anno.

Considerazioni finali

Investire in un mercato basato sul contante come quello albanese non significa inseguire guadagni rapidi. Significa stabilità, semplicità e proprietà reale.

E forse — solo forse — è proprio questo ciò che al resto d’Europa è mancato.