Я уже сбился со счёта, сколько раз слышал эту фразу:
«Но разве Албания не рискованная страна, если здесь всё оплачивается наличными?»

Обычно она звучит сразу после того, как клиент допивает свой эспрессо в одном из солнечных кафе Саранды, прищурившись, будто вот-вот раскроет национальный секрет.

Я каждый раз улыбаюсь. Потому что знаю — этот вопрос идёт из правильного места: любопытство, смешанное с осторожностью.
И, честно говоря, я сам думал точно так же много лет назад, ещё до того, как начал заниматься недвижимостью здесь на постоянной основе.

Понимание культуры наличных денег в Албании

Рынок недвижимости в Албании не работает на кредитах так, как во многих странах Европы. Ипотека существует, да, но она не является движущей силой. Большинство сделок — особенно вдоль Албанской Ривьеры — совершаются за наличные.

Это не означает чемоданы с деньгами, которые передаются из рук в руки (хотя мне доводилось видеть довольно напряжённые подсчёты в нотариальных конторах). Это просто означает, что большинство инвесторов предпочитают ликвидность. Это культурно. Это передаётся из поколения в поколение. Многие албанцы доверяют тому, что можно держать в руках, а не тому, что скрыто за банковским экраном.

И именно это, как ни странно, делает инвестиции здесь более безопасными.

Покупая квартиру в Саранде, вы не входите в спекулятивный пузырь, надутый долгами. Цены растут медленно и стабильно — опираясь на реальный спрос, а не на кредиты, которые могут рухнуть за одну ночь.

Настоящая безопасность: реальное владение

В прошлом месяце я показывал клиенту квартиру с видом на море недалеко от улицы Скëндербеу. Это тот тип недвижимости, который заставляет замолчать — стеклянный балкон, частный бассейн и вид, от которого забываешь о существовании электронной почты.
👉 Посмотреть объект можно здесь:
https://www.vivaview.al/en/saranda/seaview-apartment-for-sale

После подписания договора он сказал фразу, которая мне запомнилась:

«Приятно осознавать, что это полностью моё — без ипотеки, без банка, без стресса».

В этом и заключается красота албанского рынка. Владение здесь чистое и прямое. Вы платите, регистрируете право собственности — и объект ваш. Без посредников, удерживающих контроль над вашим будущим.

И да, всё проходит через нотариуса и официально регистрируется в Кадастровом управлении, что обеспечивает юридическую безопасность как для местных жителей, так и для иностранцев. Процесс может занять несколько недель, но после завершения недвижимость действительно становится вашей.

Взгляд местного жителя

Я живу в Саранде уже много лет.
И я видел, как город превратился из небольшого прибрежного поселения в то, что я искренне считаю лучшим по соотношению цены и качества направлением на всём Средиземноморском побережье.

Летними утрами я беру кофе в Limani перед встречами с клиентами. Иногда мы делаем небольшие отклонения от маршрута — не для того, чтобы произвести впечатление, а чтобы показать настоящую жизнь здесь. Маленькая семейная таверна на холме, где до сих пор готовят дорадо на гриле по старинному рецепту. Дороги на склонах возле замка Лёкурси, где всё ещё можно услышать эхом колокольный звон церкви.

Эти детали имеют значение. Потому что, инвестируя здесь, люди покупают не просто стены и плитку — они покупают образ жизни, живой и по-настоящему укоренённый.

Почему наличные означают стабильность, а не хаос

В некоторых западных странах резкое повышение процентных ставок может уничтожить стоимость недвижимости за одну ночь. Здесь? Всё работает иначе.

Экономика Албании, основанная на наличных, действует как амортизатор. Цены не падают, когда банки «чихают». Спрос на доступную недвижимость в Саранде, Ксамиле и Борше остаётся стабильным, потому что люди покупают на те деньги, которые у них уже есть — а не на те, которые они надеются занять.

Да, процесс медленнее. Но иногда медленнее — значит безопаснее.

У меня были инвесторы из Италии, Германии, даже из Швеции, которые приезжали, ожидая хаоса, — и уезжали удивлёнными тем, насколько организованными на самом деле являются сделки. Бюрократия всё ещё сохраняет балканский ритм (терпение действительно помогает), но фундамент рынка надёжен.

Современные проекты и традиционные ценности

Больше всего меня восхищает то, как новые проекты сочетают современный дизайн с местной чувствительностью. Возьмём, к примеру, White Residence в Ксамиле —
👉 посмотреть можно здесь:
https://www.vivaview.al/en/ksamil/white-residence-apartments

Это совершенно новые апартаменты, завершённые в 2025 году — частный бассейн для резидентов, тихий и современный район, всего семь минут пешком до пляжа. Дизайн не кричит о роскоши, а мягко её подчёркивает. Именно это сегодня ищут покупатели: простоту, комфорт и долгосрочную ценность.

Я помню, как посещал стройку на ранних этапах — только звук волн вдали и запах свежего бетона. Сегодня это готовый проект, вызывающий серьёзный интерес у семей и инвесторов.

Когда ликвидность означает гибкость

В Албании статус покупателя с наличными даёт редкое преимущество: переговорную силу.

Продавцы ценят готовность. Сделки закрываются быстрее. Нет ожиданий банковских одобрений или международных переводов, которые длятся неделями. После подписания договора резервирования закрытие сделки часто происходит в течение 15 дней.

Именно так один из моих клиентов приобрёл двухкомнатную квартиру у моря всего в 100 метрах от побережья —
👉 вот этот объект:
https://www.vivaview.al/en/saranda/beachfront-apartment-for-sale

Новое здание, спокойный район, идеальный вариант для выхода на пенсию или летнего проживания. Но главное — инвестиционный потенциал. Арендный сезон в Саранде длится долго, и такие объекты легко приносят 8–10% годовых на платформах вроде Airbnb.

Небольшое отступление (потому что это часть истории)

Иногда после просмотра я предлагаю клиентам короткую поездку на юг — через Борш.
Это одно из тех мест, где время замедляется. Оливковые деревья, солёный морской воздух, тишина, которую почти можно услышать.

И вдоль главной дороги находятся White Villas Borsh — проект, которым я действительно горжусь.
👉 Ссылка здесь:
https://www.vivaview.al/en/borsh/white-villas-borsh

Четыре частные виллы, каждая на трёх уровнях, с собственным бассейном, большой верандой и частной парковкой. Около 300 м² общей площади на виллу. Окружены природой, в 7 минутах езды от пляжа. Построены нашей строительной компанией, которая работает более 15 лет и объединяет свыше 150 квалифицированных специалистов.

Когда говорят о «тихой роскоши», имеют в виду именно это — сдержанную, естественную, ненавязчивую.

Один из покупателей сказал мне, что это первое место, которое ощущалось как дом, а не просто как дом для отдыха.

Психология рынка, основанного на наличных

В кредитной системе покупатели тянутся дальше своих возможностей. Они планируют будущими зарплатами, будущими ставками, будущим всем. В Албании покупатели действуют в настоящем.

Если могут себе позволить — покупают. Если нет — ждут.

Это делает рынок спокойнее. Он дышит в человеческом ритме.

Это не значит, что он идеален. Бюрократия может испытать ваше терпение, и не каждое здание соответствует высоким стандартам (поэтому выбор правильного застройщика имеет значение). Но плюс очевиден: вы входите на рынок, основанный на реальном владении, а не на заёмном оптимизме.

Как безопасность работает на практике

Каждая сделка проходит через нотариуса, который проверяет право собственности, кадастровый номер и всю историю объекта.

Вы даже можете самостоятельно проверить данные через государственный онлайн-портал e-Albania — он доступен и на английском языке, что часто удивляет иностранных инвесторов.

И поскольку все средства проходят через официальные банковские счета до подписания, прозрачность обеспечена на каждом этапе. Термин «рынок, основанный на наличных» означает ликвидность, а не неформальность.

Меняющаяся репутация

Десять лет назад об Албании почти не говорили за пределами Балкан.
Сегодня страна фигурирует в туристических журналах, инвестиционных подкастах и на форумах цифровых кочевников.

Туризм стремительно растёт — и вместе с ним растёт спрос на недвижимость в течение всего года.

Заключительные мысли

Инвестирование в рынок, основанный на наличных, как в Албании, — это не погоня за быстрыми перепродажами. Это выбор стабильности, простоты и реального владения.

Когда я смотрю с балкона своего офиса в Саранде — солнечный свет отражается в Ионическом море, паромы медленно направляются к Корфу — я вспоминаю всех тех, кто когда-то сомневался, потому что не доверял «наличной экономике».

Большинство из них в итоге всё равно купили.
Просто по более высокой цене.

И, возможно, именно этого — честности, устойчивости и реальности — сегодня не хватает остальной Европе.