He perdido la cuenta de cuántas veces he escuchado esta frase:
“¿Pero no es Albania un país arriesgado si todo se paga en efectivo?”

Suele aparecer justo después de que un cliente termine su espresso en uno de los cafés soleados de Saranda, con los ojos entrecerrados, como si estuviera a punto de descubrir un secreto nacional.

Siempre sonrío. Porque sé que esa pregunta nace de un buen lugar: curiosidad mezclada con cautela.
Y, siendo sincero, yo pensaba exactamente lo mismo hace años, antes de dedicarme a tiempo completo al sector inmobiliario aquí.

Entender la cultura del efectivo en Albania

El mercado inmobiliario albanés no funciona a base de crédito como en gran parte de Europa. Las hipotecas existen, sí, pero no son el motor principal. La mayoría de las transacciones —especialmente a lo largo de la Riviera Albanesa— se realizan en efectivo.

Esto no significa maletines llenos de dinero pasando de mano en mano (aunque he visto mi parte de conteos intensos en notarías). Simplemente significa que la mayoría de los inversores prefieren la liquidez. Es cultural. Es generacional. Muchos albaneses confían en lo que pueden tener en la mano, no en lo que está oculto detrás de la pantalla de un banco.

Y eso, sorprendentemente, es parte de lo que hace que invertir aquí pueda ser más seguro.

Cuando compras un apartamento en Saranda, no entras en una burbuja especulativa inflada por la deuda. Los precios crecen lentamente, de forma constante, basados en una demanda real, no en préstamos que pueden colapsar de la noche a la mañana.

La verdadera seguridad: la propiedad tangible

El mes pasado mostré a un cliente un apartamento con vistas al mar cerca de la calle Skënderbeu. De esos lugares que detienen la conversación: balcón de cristal, piscina privada y una vista que te hace olvidar que existen los correos electrónicos.
👉 Puedes verlo aquí:
https://www.vivaview.al/en/saranda/seaview-apartment-for-sale

Después de firmar el contrato, dijo algo que se me quedó grabado:

“Se siente bien saber que esto es completamente mío — sin hipoteca, sin banco, sin estrés.”

Esa es la belleza del mercado albanés. La propiedad es limpia y directa. Pagas, registras la escritura y es tuyo — sin intermediarios que tengan poder sobre tu futuro.

Y sí, todo pasa por el notario y se registra oficialmente en el Catastro, lo que garantiza seguridad legal tanto para locales como para extranjeros. El proceso puede tardar unas semanas, pero una vez completado, la propiedad es verdaderamente tuya.

La perspectiva de un local

Llevo años viviendo en Saranda.
Y he visto cómo la ciudad ha evolucionado de un pequeño pueblo costero a lo que sinceramente creo que es el destino con mejor relación calidad-precio de toda la costa mediterránea.

En las mañanas de verano tomo un café en Limani antes de reunirme con clientes. A veces hacemos pequeños desvíos — no para impresionar, sino para mostrar la vida real aquí. La pequeña taberna familiar en la colina que todavía sirve dorada a la parrilla al estilo tradicional. Las carreteras de las colinas cerca del Castillo de Lëkurësi, donde aún se pueden oír las campanas de la iglesia resonando.

Estas cosas importan. Porque cuando la gente invierte aquí, no solo compra paredes y azulejos — compra una forma de vida auténtica y viva.

Por qué el efectivo significa estabilidad, no caos

En algunos mercados occidentales, una subida repentina de los tipos de interés puede borrar el valor inmobiliario de la noche a la mañana. ¿Aquí? Las cosas funcionan de otra manera.

La economía albanesa basada en el efectivo actúa como un colchón. Los precios no se desploman cuando los bancos “estornudan”. La demanda de propiedades asequibles en Saranda, Ksamil y Borsh se mantiene estable porque la gente compra con lo que ya tiene — no con lo que espera pedir prestado.

Es más lento, sí. Pero a veces, más lento significa más seguro.

He tenido inversores de Italia, Alemania e incluso Suecia que llegaron esperando caos — y se fueron sorprendidos de lo organizadas que son realmente las transacciones. La burocracia aún conserva ese ritmo balcánico (¡la paciencia ayuda!), pero los fundamentos son sólidos.

Desarrollos modernos, valores tradicionales

Lo que más me fascina es cómo los nuevos desarrollos combinan diseño moderno con sensibilidad local. Toma como ejemplo White Residence en Ksamil —
👉 puedes verlo aquí:
https://www.vivaview.al/en/ksamil/white-residence-apartments

Son apartamentos completamente nuevos, finalizados en 2025 — piscina privada para los residentes, barrio tranquilo y moderno, a solo siete minutos a pie de la playa. El diseño susurra lujo discreto en lugar de gritarlo. Y refleja exactamente lo que buscan los compradores: sencillez, comodidad y valor a largo plazo.

Recuerdo visitar la obra en las primeras etapas — solo el sonido de las olas a lo lejos y el olor del cemento fresco. Hoy es una realidad terminada, que atrae un interés serio tanto de familias como de inversores.

Cuando la liquidez equivale a flexibilidad

En Albania, ser comprador en efectivo te da algo poco común: ventaja negociadora.

Los vendedores respetan la preparación. Las operaciones avanzan más rápido. No hay que esperar aprobaciones bancarias ni transferencias internacionales que tardan semanas. Una vez firmado el contrato de reserva, a menudo se puede cerrar en 15 días.

Así fue como uno de mis clientes consiguió un apartamento frente al mar con dos dormitorios, a solo 100 metros de la playa —
👉 este, concretamente:
https://www.vivaview.al/en/saranda/beachfront-apartment-for-sale

Edificio nuevo, barrio tranquilo, perfecto para la jubilación o como casa de verano. Pero lo que realmente lo hace destacar es su potencial de inversión. La temporada de alquiler en Saranda es larga, y propiedades como esta alcanzan fácilmente un 8–10% anual en plataformas como Airbnb.

Un pequeño desvío (porque es parte de la historia)

A veces, después de una visita, llevo a los clientes a dar un breve paseo hacia el sur — a través de Borsh.
Es uno de esos lugares donde el tiempo se ralentiza. Olivos, olor a sal, un silencio que casi se puede escuchar.

Y a lo largo de la carretera principal se encuentran White Villas Borsh, un proyecto del que estoy realmente orgulloso.
👉 Aquí tienes el enlace:
https://www.vivaview.al/en/borsh/white-villas-borsh

Cuatro villas privadas, cada una de tres niveles, con piscina privada, una gran veranda y aparcamiento privado. Aproximadamente 300 m² de espacio total por villa. Rodeadas de naturaleza, a 7 minutos en coche de la playa. Construidas por nuestra empresa constructora, activa desde hace más de 15 años con más de 150 profesionales cualificados.

Cuando la gente habla de “lujo silencioso”, se refiere a esto — discreto, natural, sin ostentación.

Uno de los compradores me dijo que era el primer lugar que sentía como un hogar, no solo como una casa de vacaciones.

La psicología de un mercado basado en efectivo

En un sistema basado en el crédito, los compradores se estiran. Planifican en función de salarios futuros, tipos futuros, todo futuro. En Albania, los compradores actúan en el presente.

Si pueden permitírselo, compran. Si no, esperan.

Esto crea un mercado más calmado — uno que respira a un ritmo humano.

Eso no significa que sea perfecto. La burocracia puede poner a prueba tu paciencia, y no todos los edificios cumplen altos estándares (por eso elegir al promotor adecuado es clave). Pero la ventaja es clara: estás entrando en un mercado construido sobre propiedad real, no sobre optimismo prestado.

Cómo funciona la seguridad en la práctica

Cada venta pasa por un notario que verifica el título, el número catastral y todo el historial de propiedad.

Incluso puedes comprobar los registros por tu cuenta a través del portal gubernamental e-Albania, disponible también en inglés, lo que sorprende a muchos inversores extranjeros.

Y como todos los fondos pasan por cuentas bancarias oficiales antes de la firma, hay transparencia en cada paso. El término “mercado basado en efectivo” se refiere a liquidez, no a informalidad.

Una reputación en cambio

Hace diez años, casi nadie fuera de los Balcanes hablaba de Albania.
¿Hoy? El país aparece en revistas de viajes, podcasts de inversión y foros de nómadas digitales.

El turismo está creciendo rápidamente — y eso impulsa la demanda inmobiliaria durante todo el año.

Reflexiones finales

Invertir en un mercado basado en efectivo como el de Albania no consiste en perseguir ganancias rápidas. Se trata de estabilidad, simplicidad y propiedad real.

Y quizás — solo quizás — eso sea exactamente lo que al resto de Europa le ha estado faltando.