Я вже збився з рахунку, скільки разів чув цю фразу:
«А хіба Албанія не ризикована, якщо тут усе оплачується готівкою?»

Зазвичай вона звучить одразу після того, як клієнт допиває свій еспресо в одному з сонячних кафе Саранди, примружуючи очі, ніби ось-ось розкриє національну таємницю.

Я щоразу усміхаюся. Бо знаю: це питання народжується з доброго наміру — цікавості, змішаної з обережністю.
І, чесно кажучи, я сам думав так само багато років тому, ще до того, як почав працювати в сфері нерухомості тут на повний робочий день.

Розуміння культури готівки в Албанії

Ринок нерухомості в Албанії не працює на кредитах так, як у більшості Європи. Іпотека існує, так, але вона не є рушійною силою. Більшість угод — особливо вздовж Албанської Рив’єри — здійснюються за готівку.

Це не означає валізи з грошима, які передаються з рук у руки (хоча мені доводилося бачити доволі напружені підрахунки в нотаріальних офісах). Це просто означає, що більшість інвесторів віддають перевагу ліквідності. Це культурно. Це поколіннєво. Багато албанців довіряють тому, що можуть тримати в руках, а не тому, що приховано за банківським екраном.

І саме це, як не дивно, робить інвестування тут більш безпечним.

Купуючи квартиру в Саранді, ви не входите в спекулятивну бульбашку, надутою боргами. Ціни зростають повільно та стабільно — спираючись на реальний попит, а не на кредити, які можуть обвалитися за одну ніч.

Справжня безпека: відчутна власність

Минулого місяця я показував клієнтові квартиру з видом на море неподалік вулиці Скëндербеу. Це той тип нерухомості, який зупиняє розмову — скляний балкон, приватний басейн і вид, що змушує забути про існування електронної пошти.
👉 Подивитися можна тут:
https://www.vivaview.al/en/saranda/seaview-apartment-for-sale

Після підписання договору він сказав фразу, яка мені запам’яталася:

«Приємно усвідомлювати, що це повністю моє — без іпотеки, без банку, без стресу».

У цьому й полягає краса албанського ринку. Власність тут чиста й пряма. Ви платите, реєструєте право власності — і об’єкт ваш. Без посередників, які тримають контроль над вашим майбутнім.

І так, усе проходить через нотаріуса та офіційно реєструється в Кадастровому управлінні, що забезпечує юридичну безпеку як для місцевих, так і для іноземців. Процес може тривати кілька тижнів, але після завершення нерухомість дійсно стає вашою.

Погляд місцевого жителя

Я живу в Саранді вже багато років.
І я бачив, як місто перетворилося з невеликого прибережного містечка на те, що я щиро вважаю найкращим за співвідношенням ціни та якості напрямком на всьому Середземноморському узбережжі.

Літніми ранками я беру каву в Limani перед зустрічами з клієнтами. Іноді ми робимо невеликі відхилення від маршруту — не для того, щоб справити враження, а щоб показати справжнє життя тут. Маленька сімейна таверна на пагорбі, де досі готують дорадо на грилі за старими традиціями. Дороги на схилах біля замку Льокурсі, де ще можна почути, як луною відбивається дзвін церковних дзвонів.

Ці деталі мають значення. Бо інвестуючи тут, люди купують не лише стіни й плитку — вони купують спосіб життя, живий і справжній.

Чому готівка означає стабільність, а не хаос

У деяких західних ринках раптове підвищення відсоткових ставок може знищити вартість нерухомості за одну ніч. Тут? Усе працює інакше.

Албанська економіка, заснована на готівці, діє як подушка безпеки. Ціни не падають, коли банки «чхають». Попит на доступну нерухомість у Саранді, Ксамілі та Борші залишається стабільним, бо люди купують за ті кошти, які вже мають, а не за ті, які сподіваються позичити.

Так, процес повільніший. Але іноді повільніше — означає безпечніше.

Я мав інвесторів з Італії, Німеччини, навіть зі Швеції, які приїжджали, очікуючи хаосу, — і виїжджали здивованими тим, наскільки організованими насправді є угоди. Бюрократія все ще зберігає балканський ритм (терпіння допомагає!), але основи ринку надійні.

Сучасні проєкти та традиційні цінності

Найбільше мене захоплює те, як нові проєкти поєднують сучасний дизайн із місцевою чутливістю. Візьмемо, наприклад, White Residence у Ксамілі —
👉 подивитися можна тут:
https://www.vivaview.al/en/ksamil/white-residence-apartments

Це абсолютно нові апартаменти, завершені у 2025 році — приватний басейн для мешканців, тихий і сучасний район, лише сім хвилин пішки до пляжу. Дизайн не кричить про розкіш, а м’яко її підкреслює. І це саме те, що шукають покупці: простота, комфорт і довгострокова цінність.

Я пам’ятаю, як відвідував будівництво на ранніх етапах — лише звук хвиль у далині та запах свіжого бетону. Сьогодні це завершений проєкт, який викликає серйозний інтерес з боку сімей та інвесторів.

Коли ліквідність означає гнучкість

В Албанії статус покупця з готівкою дає рідкісну перевагу: переговорну силу.

Продавці цінують готовність. Угоди закриваються швидше. Немає очікувань банківських погоджень або міжнародних переказів, які тривають тижнями. Після підписання договору резервування закриття угоди часто відбувається протягом 15 днів.

Саме так один із моїх клієнтів придбав двокімнатну квартиру біля моря, лише за 100 метрів від узбережжя —
👉 ось цей об’єкт:
https://www.vivaview.al/en/saranda/beachfront-apartment-for-sale

Нова будівля, спокійний район, ідеально для пенсійного проживання або як літній дім. Але справжня перевага — інвестиційний потенціал. Орендний сезон у Саранді триває довго, і такі об’єкти легко приносять 8–10% річних на платформах на кшталт Airbnb.

Невеликий відступ (бо це частина історії)

Іноді після перегляду я пропоную клієнтам коротку поїздку на південь — через Борш.
Це одне з тих місць, де час сповільнюється. Оливкові дерева, запах солі, тиша, яку майже можна почути.

І вздовж головної дороги розташовані White Villas Borsh — проєкт, яким я справді пишаюся.
👉 Посилання тут:
https://www.vivaview.al/en/borsh/white-villas-borsh

Чотири приватні вілли, кожна на трьох рівнях, з власним басейном, великою верандою та приватним паркінгом. Близько 300 м² загальної площі на кожну віллу. Оточені природою, за 7 хвилин їзди до пляжу. Побудовані нашою будівельною компанією, яка працює понад 15 років і має понад 150 кваліфікованих спеціалістів.

Коли говорять про «тиху розкіш», мають на увазі саме це — стриману, природну, без показності.

Один із покупців сказав мені, що це було перше місце, яке відчувалося як дім, а не просто як будинок для відпочинку.

Психологія ринку, заснованого на готівці

У кредитній системі покупці намагаються дотягнутися далі своїх можливостей. Вони планують, спираючись на майбутні зарплати, майбутні ставки, усе майбутнє. В Албанії покупці діють у теперішньому.

Якщо можуть собі дозволити — купують. Якщо ні — чекають.

Це робить ринок спокійнішим — таким, що дихає людським ритмом.

Це не означає, що він ідеальний. Бюрократія може випробувати ваше терпіння, і не кожна будівля відповідає високим стандартам (саме тому важливо обирати правильного забудовника). Але перевага очевидна: ви входите на ринок, побудований на реальній власності, а не на позиченому оптимізмі.

Як безпека працює на практиці

Кожна угода проходить через нотаріуса, який перевіряє право власності, кадастровий номер і всю історію об’єкта.

Ви навіть можете самостійно перевірити дані через державний онлайн-портал e-Albania, який доступний також англійською мовою — що часто дивує іноземних інвесторів.

І оскільки всі кошти проходять через офіційні банківські рахунки до підписання, прозорість забезпечена на кожному етапі. Термін «ринок, заснований на готівці» означає ліквідність, а не неформальність.

Репутація, що змінюється

Десять років тому про Албанію майже не говорили за межами Балкан.
Сьогодні ж країна з’являється в туристичних журналах, інвестиційних подкастах і на форумах цифрових кочівників.

Туризм стрімко зростає — і разом із ним зростає попит на нерухомість протягом усього року.

Заключні думки

Інвестування в ринок, заснований на готівці, як в Албанії, — це не гонитва за швидкими перепродажами. Це вибір стабільності, простоти та реальної власності.

І, можливо — лише можливо — саме цього сьогодні не вистачає решті Європи.